Heredar una vivienda casi nunca llega en buen momento. A la pérdida de un familiar se le suma un papeleo que no siempre se entiende, unos impuestos que asustan y, muchas veces, varios hermanos que tienen que ponerse de acuerdo. Es normal que la primera pregunta que surja sea: ¿puedo vender ya esta casa y olvidarme del problema?

En esta guía te explicamos, paso a paso y sin tecnicismos, cómo vender una casa heredada en España: qué trámites necesitas, qué impuestos vas a pagar, qué pasa si la heredas con tus hermanos y cómo venderla de la forma más rápida y sencilla posible.

¿Qué necesitas antes de poder vender una casa heredada?

No puedes vender una vivienda heredada el mismo día que firmas la aceptación. Antes hay que poner la casa «a tu nombre» legalmente. El orden lógico de los trámites es este:

1. 1. Aceptar la herencia ante notario. Hasta que no aceptas la herencia no eres propietario del inmueble, solo tienes una expectativa de serlo. Sin aceptación no hay venta posible.
   2. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal derivada de la herencia (más abajo lo vemos en detalle).
   3. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
   4. Vender y, al año siguiente, declarar la operación en tu IRPF.

Saltarte alguno de estos pasos no acelera la venta: la complica.

¿Hay que escriturar una casa heredada para venderla?

Sí. Para vender una casa heredada necesitas la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, firmada ante notario. En ella se detallan los bienes del fallecido, los herederos y el porcentaje que corresponde a cada uno. Sin ese documento, el comprador (y la notaría) no podrán formalizar la compraventa.

¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras o sin registrar?

Aquí conviene matizar, porque es una de las dudas más repetidas:

• • Sin la escritura de herencia: no. Es imprescindible para acreditar que eres el propietario.

• • Sin inscribir en el Registro de la Propiedad: técnicamente sí. En España no es obligatorio registrar una vivienda heredada para venderla. Sin embargo, lo habitual y muy recomendable es inscribirla antes, porque la mayoría de compradores (y casi todos los bancos que conceden hipoteca) exigen que la titularidad esté registrada a tu nombre. Una casa heredada sin registrar es mucho más difícil de vender en el mercado tradicional.

Si lo que buscas es vender rápido y sin complicaciones registrales, una empresa con experiencia en este tipo de operaciones puede gestionar la situación por ti. En Vende Direct compramos tu casa directamente y nos ocupamos del papeleo, también en herencias con la documentación a medias.

Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada

Esta es la parte que más preocupa, así que vamos a separarla bien. Al heredar y vender una vivienda intervienen tres impuestos diferentes, y es importante no mezclarlos:

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

Se paga al heredar, no al vender. Lo gestiona cada comunidad autónoma, por lo que el importe puede variar mucho según dónde se tramite (en algunas regiones está muy bonificado para familiares directos). El dato clave que casi nadie tiene en cuenta: el valor que declares en el Impuesto de Sucesiones será tu «valor de compra» a efectos de una futura venta. Es decir, influye directamente en lo que pagarás después de IRPF.

Desde 2022, la base mínima para este impuesto es el valor de referencia de Catastro (salvo que el valor de mercado o el declarado sea superior).

2. Plusvalía municipal

Grava el incremento del valor del suelo urbano y se paga al ayuntamiento. En una vivienda heredada se genera dos veces:

• • Por la herencia: desde que el fallecido adquirió la casa hasta que la recibes tú.

• • Por la venta: desde que aceptas la herencia hasta que vendes al comprador. Esta corre a cargo del vendedor.

Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo (objetivo y real) y puedes elegir el que te resulte más favorable. Si no ha habido incremento de valor, no se paga.

3. IRPF sobre la ganancia patrimonial

Es el impuesto que pagas al vender, y solo si obtienes beneficio. Funciona así:

• • Valor de adquisición: el declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos de la herencia (notaría, registro, gestoría, etc.).

• • Valor de transmisión: el precio de venta, menos gastos como honorarios de inmobiliaria o la plusvalía municipal pagada.

• • Ganancia patrimonial: la diferencia entre ambos.

Esa ganancia tributa en la base del ahorro con tipos progresivos que en 2026 van del 19% al 28% según el importe. Si vendes por el mismo valor o por debajo del declarado en la herencia, no pagas IRPF porque no hay beneficio.

Excepciones y reducciones que conviene conocer:

• • Si el heredero es mayor de 65 años y la vivienda era su residencia habitual, la ganancia puede quedar exenta.

• • La reinversión en vivienda habitual también puede reducir o eliminar la tributación, bajo ciertos requisitos.

• Recuerda incluir todos los gastos deducibles: cuanto mejor justificada esté la operación, menos pagas.

La ganancia obtenida se declara en el IRPF del ejercicio en que se produce la venta, es decir, en la Renta del año siguiente. Para hacerlo bien:

• • Localiza la escritura de herencia y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.

• • Guarda todos los justificantes de gastos de la herencia (suman al valor de adquisición) y de la venta (restan al valor de transmisión).

• • No uses el precio original que pagó el fallecido: el valor de adquisición es el declarado en la herencia.

Estos pequeños errores son los que más dinero hacen pagar de más.

Heredar una casa entre hermanos: el caso más conflictivo

Cuando una vivienda se hereda entre varios hermanos, cada uno pasa a ser copropietario de un porcentaje del total (por ejemplo, tres hermanos tendrían un 33,3% cada uno), no de habitaciones concretas. Esto se llama condominio o proindiviso, y es donde suelen empezar los problemas.

¿Se puede obligar a un hermano a vender la casa heredada?

No directamente. La ley es clara: nadie puede ser obligado a vender su parte. Pero —y esto es clave— tampoco se puede obligar a nadie a permanecer en una copropiedad para siempre. El artículo 400 del Código Civil permite que cualquier copropietario pida en cualquier momento la división de la cosa común.

Si no hay acuerdo, las salidas son:

• • Venta de mutuo acuerdo: todos venden y se reparten el dinero. La opción más sencilla y rentable.

• • Extinción de condominio: un hermano se queda la casa y compensa económicamente a los demás.

• • Acción de división de la cosa común: si no hay forma de entenderse, se acude a los tribunales y el juez ordena la venta en subasta pública. El inconveniente es que el precio de subasta suele ser inferior al de mercado, además del coste y los plazos del proceso judicial.

¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Sí. Puedes vender tu porcentaje (tu proindiviso) sin necesidad de que los demás herederos quieran vender. Tienes dos vías:

• • Ofrecerla primero a tus coherederos, que tienen derecho preferente de compra.

• • Vender tu parte a un tercero o a una empresa especializada en compra de proindivisos.

Es una salida muy útil cuando uno de los herederos quiere liquidez ya y los demás no se ponen de acuerdo.

¿Herencia entre hermanos sin acuerdo? Compramos proindivisos y te ayudamos a desbloquear la situación sin pleitos ni subastas. Cuéntanos tu caso y te damos una solución a medida.

Vender una casa heredada de forma rápida y sin complicaciones

A estas alturas habrás visto que vender una vivienda heredada por la vía tradicional puede llevar meses: aceptar la herencia, liquidar impuestos, registrar, encontrar comprador, negociar, esperar a que le concedan la hipoteca… Y eso si todos los herederos están de acuerdo.

Por eso, cada vez más personas optan por vender directamente a una empresa que compra viviendas. En Vende Direct llevamos años ayudando a propietarios en situaciones exactamente como la tuya: herencias entre varios hermanos, viviendas vacías que solo generan gastos, casas con deudas pendientes o sin la documentación al día. Esa experiencia es lo que nos permite resolver con seguridad casos que en una inmobiliaria tradicional se atascan.

Las ventajas para quien hereda una casa que no quiere o no puede mantener son claras:

• • Compra directa y oferta en firme, sin esperar meses a un comprador. Cerramos la operación en pocos días.

• • Sin comisiones de intermediario ni costes ocultos.

• • Sin reformas ni preparación de la vivienda para enseñarla.

• • Gestión completa del papeleo, incluso en situaciones complejas (proindivisos, casas sin registrar, deudas pendientes).

• • Transparencia total: te explicamos cada paso y cada opción para que decidas con tranquilidad. Sabes cuánto vas a recibir y cuándo, sin sorpresas de última hora.

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